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Comment démembrer un bien immobilier ?

Le démembrement : un outil patrimonial peu connu et pourtant extrêmement utile pour la réussite de la succession, de la cession ou de la donation. Il peut être appliqué aussi bien sur une valeur mobilière que sur un bien immobilier.

Usufruit et nue-propriété d’un bien immobilier

C’est le plein propriétaire qui possède l’ensemble des pouvoirs absolus qu’il exerce sur le bien. En mettant en place le montage qu’est le démembrement, deux individus se départagent les droits de la pleine propriété.

  • L’usufruitier : les droits qui lui reviennent sont ceux de l’« usus » et du « fructus » : le droit d’habiter le bien, ou encore celui de le mettre en location et d’en jouir des loyers.
  • Le nu-propriétaire : ce sont les droits de l’ « abusus » qui reviennent à celui-ci, c’est-à-dire les droits de décider du sort de la propriété : continuer à le conserver ou le revendre.

Ce montage a pour principal avantage d’alléger la fiscalité du nu-propriétaire pendant la durée de l’exploitation du bien par l’usufruitier : exonération de paiement d’impôts fonciers, exonération de paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. De même, les droits de succession et de donation sont amoindris.

Le montage ne prend fin qu’à l’extinction de l’usufruit. C’est à ce moment que le nu-propriétaire reprend l’ensemble des droits que sont l’usus, le fructus et l’abusus, c’est-à-dire les droits du plein propriétaire.

Le démembrement d’un actif financier

Le démembrement concerne également les actifs financiers, tels que les titres de propriété et les parts sociales d’une entreprise. Il en est de même pour les produits d’épargne : les contrats de capitalisation et ceux de l’assurance-vie. On parle plutôt de quasi-usufruitier dans le cas de ces produits d’épargne, puisque le capital faisant l’objet du démembrement est un actif consommable.

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